Υπολογισμός φόρου κεφαλαιουχικών κερδών Κύπρος 2026
Βάλε τιμή πώλησης, κόστος αγοράς και έτη κατοχής. Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή εκτιμάται από τον μέσο ετήσιο πληθωρισμό που δίνεις, ο ακριβής υπολογισμός χρησιμοποιεί τους δείκτες τιμών καταναλωτή.
Γράφτηκε και συντηρείται από Αντώνης Κατσώνης · Κανόνες έτους 2026 · Τελευταίος έλεγχος: 19 Σεπτεμβρίου 2026
Αποτέλεσμα
Οι απαλλαγές είναι εφ' όρου ζωής και σωρευτικές: ό,τι χρησιμοποίησες σε προηγούμενη πώληση αφαιρείται από το όριο.
Πουλώντας στα €350.000 πληρώνεις €12.840 φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και σου μένουν €325.160 μετά φόρο και έξοδα.
- Αναπροσαρμοσμένο κόστος
- €243.798,88
- Τιμαριθμική αναπροσαρμογή
- €43.798,88
- Κέρδος πριν την απαλλαγή
- €94.201,12
- Απαλλαγή που εφαρμόζεται
- €30.000,00
- Φορολογητέο κέρδος
- €64.201,12
- Καθαρό προϊόν πώλησης μετά φόρου
- €325.159,78
Η αναπροσαρμογή είναι εκτίμηση. Το Τμήμα Φορολογίας χρησιμοποιεί τους μηνιαίους δείκτες τιμών καταναλωτή αγοράς και πώλησης.
Το αποτέλεσμα είναι εκτίμηση για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί φορολογική, νομική ή οικονομική συμβουλή.
Πώς υπολογίζεται
Κέρδος = τιμή πώλησης − (κόστος αγοράς και βελτιώσεων αναπροσαρμοσμένο με τον πληθωρισμό) − έξοδα πώλησης (μεταβιβαστικά, δικηγόρος, μεσίτης). Φόρος 20% στο κέρδος μετά την απαλλαγή.
Απαλλαγές εφ' όρου ζωής για πωλήσεις από 1/1/2026: €30.000 γενική, €50.000 για γεωργική γη από αγρότη, €150.000 για κύρια κατοικία που κατοικήθηκε τουλάχιστον 5 χρόνια (οικόπεδο έως 1,5 δεκάρια, δηλαδή 1.500 τ.μ.). Οι απαλλαγές είναι σωρευτικές: ό,τι έχει χρησιμοποιηθεί σε παλιότερες πωλήσεις αφαιρείται, σε οποιαδήποτε κατηγορία. Δεν αθροίζονται μεταξύ τους: το συνολικό όριο εφ' όρου ζωής και για τις τρεις μαζί είναι 150.000 ευρώ.
Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή είναι το κομμάτι που οι περισσότεροι παραβλέπουν και συνήθως μειώνει τον φόρο περισσότερο από οτιδήποτε άλλο. Ανεβάζει το κόστος αγοράς με τον πληθωρισμό, ώστε να φορολογηθείς στο πραγματικό κέρδος και όχι σε αυτό που οφείλεται απλώς στην άνοδο των τιμών. Το Τμήμα Φορολογίας παίρνει τον δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα πώλησης, τον διαιρεί με τον δείκτη του μήνα αγοράς, και πολλαπλασιάζει με αυτόν τον συντελεστή το κόστος αγοράς και τις βελτιώσεις. Όσο πιο παλιά η αγορά, τόσο μεγαλύτερη η αναπροσαρμογή: ακίνητο του 1995 μπορεί να έχει αναπροσαρμοσμένο κόστος πολλαπλάσιο της τιμής που πληρώθηκε τότε.
Η κύρια κατοικία έχει τη μεγαλύτερη απαλλαγή, €150.000, αλλά με προϋποθέσεις: πρέπει να την κατοικούσες τουλάχιστον 5 χρόνια και το οικόπεδο να μην ξεπερνά τα 1,5 δεκάρια (1.500 τ.μ.). Αν το κέρδος μετά την αναπροσαρμογή και τα έξοδα είναι μικρότερο από το υπόλοιπο της απαλλαγής σου, δεν οφείλεται φόρος καθόλου. Επειδή η απαλλαγή είναι εφ' όρου ζωής και σωρευτική, ό,τι χρησιμοποιήθηκε σε προηγούμενη πώληση αφαιρείται από το όριο.
Ο υπολογισμός εδώ είναι εκτίμηση. Η αναπροσαρμογή βγαίνει από τον μέσο ετήσιο πληθωρισμό που βάζεις, ενώ το Τμήμα Φορολογίας χρησιμοποιεί τους μηνιαίους δείκτες τιμών καταναλωτή της Στατιστικής Υπηρεσίας για τους συγκεκριμένους μήνες αγοράς και πώλησης. Για τη δήλωση ζήτα τους επίσημους δείκτες των δύο μηνών. Για τον σχεδιασμό μιας πώλησης, η εκτίμηση εδώ είναι αρκετά κοντά.
Παράδειγμα
| Τιμή πώλησης | €350.000 |
| Κόστος αγοράς | €200.000 |
| Έτη κατοχής | 10 |
| Έξοδα που εκπίπτουν (μεσίτης, δικηγόρος, μεταβιβαστικά και άλλα έξοδα αγοράς με αποδείξεις) | €12.000 |
| Απαλλαγή | Γενική (€30.000) |
| Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (20%) | €12.840,22 |
| Αναπροσαρμοσμένο κόστος | €243.798,88 |
| Τιμαριθμική αναπροσαρμογή | €43.798,88 |
| Κέρδος πριν την απαλλαγή | €94.201,12 |
| Απαλλαγή που εφαρμόζεται | €30.000,00 |
| Φορολογητέο κέρδος | €64.201,12 |
| Καθαρό προϊόν πώλησης μετά φόρου | €325.159,78 |
Συχνές ερωτήσεις
Τι είναι η τιμαριθμική αναπροσαρμογή και πώς υπολογίζεται;
Η αναπροσαρμογή ανεβάζει το κόστος αγοράς σου με τον πληθωρισμό, ώστε να φορολογηθείς στο πραγματικό κέρδος και όχι στο κομμάτι που οφείλεται απλώς στην άνοδο των τιμών. Το Τμήμα Φορολογίας παίρνει τον δείκτη τιμών καταναλωτή του μήνα πώλησης, τον διαιρεί με τον δείκτη του μήνα αγοράς, και πολλαπλασιάζει με αυτόν τον συντελεστή το κόστος αγοράς και τις βελτιώσεις. Όσο πιο παλιά η αγορά, τόσο μεγαλύτερη η αναπροσαρμογή.
Υπάρχει επίσημος πίνακας δεικτών για την αναπροσαρμογή;
Ναι. Οι μηνιαίοι δείκτες τιμών καταναλωτή δημοσιεύονται από τη Στατιστική Υπηρεσία και το Τμήμα Φορολογίας χρησιμοποιεί αυτούς όταν βεβαιώνει τον φόρο. Ο υπολογιστής εδώ δίνει εκτίμηση από τον μέσο ετήσιο πληθωρισμό που βάζεις, επειδή χρειάζεται τον ακριβή μήνα αγοράς και πώλησης για να ταιριάξει με τη βεβαίωση. Για τη δήλωση, ζήτα τους επίσημους δείκτες των δύο μηνών.
Πληρώνω φόρο αν πουλήσω το σπίτι που μένω;
Υπάρχει απαλλαγή εφ' όρου ζωής €150.000 για κύρια κατοικία που κατοικήθηκε τουλάχιστον 5 χρόνια, σε οικόπεδο έως 1,5 δεκάρια (1.500 τ.μ.). Αν το κέρδος μετά την αναπροσαρμογή και τα έξοδα είναι μικρότερο από το υπόλοιπο της απαλλαγής σου, δεν οφείλεται φόρος. Η απαλλαγή είναι σωρευτική: ό,τι χρησιμοποίησες σε προηγούμενη πώληση αφαιρείται από το όριο.
Ακίνητο που αγοράστηκε πριν το 1980;
Ως κόστος λαμβάνεται η αξία της 1/1/1980 όπως την εκτιμά το Κτηματολόγιο. Βάλε αυτήν την αξία ως κόστος αγοράς και 1980 ως έτος.
Πληρώνω ΦΚΚ σε μετοχές εταιρείας με ακίνητα;
Ναι, αν η εταιρεία δεν είναι εισηγμένη και κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο, ο φόρος επιβάλλεται αναλογικά.
Ζω στο εξωτερικό. Πληρώνω και εκεί φόρο για την πώληση;
Ο κυπριακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών οφείλεται πρώτα, επειδή το ακίνητο είναι στην Κύπρο. Οι περισσότερες χώρες με σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας (Ηνωμένο Βασίλειο, Ελλάδα, Γερμανία) συμψηφίζουν τον φόρο που πλήρωσες εδώ. Ρώτα φοροτεχνικό στη χώρα κατοικίας σου.
Σχετικά εργαλεία
Πηγές και ισχύς κανόνων
Κανόνες έτους 2026 · Τελευταίος έλεγχος: 19 Σεπτεμβρίου 2026
Βρήκες λάθος σε αυτό το εργαλείο; Γράψε μας και θα το διορθώσουμε.